银行收紧房地产贷款发放 资金链面临风险

新华社记者王凯蕾

广州(CNFIN.COM / XINHUA08.COM)--针对市场传言多家股份制银行出台措施收紧房地产贷款发放，记者24日了解到，目前，房地产企业的杠杆率水平已处于历史高位，一些银行针对部分地产业务进行调整，主要基于风险考虑，从趋势看，银行对于开发贷和按揭贷款的谨慎态度，在未来几年内较难改变。

——银行“断血”地产资金链告急

24日，兴业银行广州分行有关人士称，银行收紧房地产贷款的传闻绝非空穴来风，表明银行对房地产市场前景判断开始出现分化，但具体政策出台均由总行负责，分行是执行层面，目前对房地产相关贷款持谨慎态度。

记者联系招商、交通、民生银行等股份制银行广州分行，得到答复均是对房地产开发贷款持续谨慎关注中。

广发证券银行业分析师沐华接受记者采访时说，从了解的情况看，兴业银行春节前确有相关通知下发，部分贷款业务暂停至今年3月底，但此次业务窗口指导仅针对地产夹层融资与地产供应链融资，开发贷与个人住房按揭并未受到影响。

据了解，夹层融资是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。夹层融资的利率水平一般在10%~15%之间，投资者的目标回报率是20%~30%。夹层融资客户一般都是房地产企业；房地产供应链金融业务，主要指与地产行业相关的行业，如水泥、玻璃、钢铁、建材等。在开发贷增量持续受控的背景下，此类相关行业的贷款收缩亦在银行的关注之内。

业内分析人士预测，未来银行对房地产相关贷款将持续采取谨慎态度，尤其是对风险较大的二三线城市和中小型开发商的业务将会进行更严格的审核，必要时不排除暂停的可能。

瑞银证券分析师李宗彬认为，由于开发商财务杠杆较高，如果银行暂停开发贷款及按揭贷款，开发商的现金流可能面临较大压力。据了解，销售回款和开发贷仍是开发商最主要的资金来源，部分处于扩张阶段的开发商则会有较高比重的信托资金，银行暂停房地产夹层融资和供应链贷款对大部分开发商的资金链有一定影响。

——审慎态度短期内不会改变

近年来，开发贷款、信托、基金等融资方式相互交织，形成了一张“造血网”，源源不断向房地产市场“输血”。随着商业银行风险意识的增强，其对房地产开发贷也已开始谨慎。

国家统计局24日公布数据显示，1月房价延续涨势，但同比涨幅出现一年半来首度放缓，在部分地方加大调控政策，房地产相关信贷偏紧的情况下，未来涨势或有望趋缓。据了解，1月70个大中城市新建住宅(含商品住宅和保障性住宅)销售价格同比上升9.6%，为连续13个月上升，且为2012年中见底以来首次转跌；环比连涨20个月，涨幅持平于前月的0.4%。

受访专家认为，在经历了2013年的快速加杠杆，房地产企业的杠杆率水平已处于历史高位，这本身意味着房地产企业在今年的融资滚动需求将处于高位。兴业证券认为，商业银行的行为模式变化无异于同时掐断了销售回款、外部融资这两条路径。房地产的资金链风险将在未来一段时间处于高位。

此外，今年以来，市场资金成本不断攀升、信托违约事件频发等因素也促使商业银行对市场风险重新定价，可能会放缓配置高风险、高收益资产。根据中国信托业协会数据，估算今年将有7966只信托产品到期，规模合计9071亿元，而风险恰恰集中于房地产和平台信托，其中房地产信托到期规模达到2500亿元。

沐华认为，对于开发贷，银行依然会采用较为严格的名单制和区域管理手段予以控制，所谓名单制管理是指对名单外的地产企业不做，权限上收总行，年度增量控制严格。仅鼓励部分旧城改造、棚户区建设、廉租房建设贷款；区域管理是指挑选重点城市、各区域的的龙头企业，警惕三四线城市的房价上涨。同时，着力开发间接融资渠道帮房企融资，相应增加银行的中间业务收入而非贷款投入。

——房地产高增长恐难延续

此前，部分三四线城市出现“空城”现象，杭州、常州等城市的部分楼盘采取力度较大的降价促销，引发外界对部分开发商资金链骤紧、房地产市场可能转向的猜测。

业内分析人士认为，出现打折促销可能是因为项目开发商新增土地储备较多，面临一定的资金压力。瑞银证券认为，上市开发商业务较为集中的一二线城市，2013年新开工仅增长14%，不足以使供需趋于平衡或偏紧的局面在短期内出现逆转。杭州、常州等供给偏大的城市出现的降价销售现象不会蔓延至整个一二线城市，但房价涨幅回落将是行业趋势。

中央财经大学银行研究中心主任郭田勇认为，诸多迹象表明今年房地产市场存在流动性风险，融资环境等方面正面临很大的不确定性。“北上广深等一线城市的刚性需求较强，二三线城市则很明显出现了房地产供给过剩的问题，空置率非常高，开发商经营风险在加大，在这种情况下，银行提供贷款融资的风险正在集聚。”郭田勇说。

自2007年有统计以来的7年间，我国房地产投资经历两个递减周期：从2007年到2009年，房地产投资增速从30.2%逐步降至16.1%，降幅接近50%；从2010年至2012年，上述增速则从33.2%降至16.2%，降幅同样接近一半。2013年，全国房地产投资增速回升到19.8%的水平，但与30%的高点相差甚远。

业内人士表示，在经济放缓、流动性偏紧、融资成本提升的背景下，房地产投资高增长恐难以为继。广发证券银行业分析师沐华说，从趋势看，银行对于开发贷和按揭贷款的谨慎态度，在未来几年内较难改变。

“房价不可能一直涨下去，综合各项政策和市场因素，房地产的'黄金十年’将面临终结。”郭田勇表示。