目前，货币政策微调仅仅止步于“托而不举”，全面宽松无望，“央四条”依然没有脱离这一框架。由此看来，那些房地产业界分析师和专家或许激动得过早了，楼市能否回暖，不能靠“央四条”，还要看开发商能否继续 “以价换量”。
央行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（俗称“央四条”）发布后，不少分析师和专家颇为激动，认为限购与限贷前后相继松绑，楼市需求端和供给端的资金面双向宽松，杠杆提升辅之以贷款利率趋势性下行，潜在需求将大规模释放，房地产景气度将止跌回升。
“央四条”中，首套房认定标准被业界视为政策核心，有的媒体干脆将此之简称为“认贷不认房”，并认定此举是超预期宽松。但问题远非如此简单，“认贷不认房”，顾名思义，凡是还清了所有房贷，即便你手上有100套房子，再次申请购房贷款时，依旧能享受首套房贷款优惠。但这次“认贷不认房”的概括其实是断章取义，“央四条”的受惠面仅指“拥有1套且偿清贷款的家庭，再次申请贷款购买普通住房时，银行按首套房来执行”。由于存量房贷绝大部分是2004年以来发放的，2009年至2013的房贷发放笔数占比70%以上，贷款期限往往在15年以上，这意味着，对绝大多数购买第二套改善型住房的家庭来说，先要还掉房贷，才能享受优惠政策。至于二套以上的房贷，尽管将发放权给了银行，首付和利率怎么定由银行说了算，但绝不可能出现高杠杆、低利率的政策。
政策如此设计的第一个考虑，自然是为了缓解房贷规模紧缩的局面。去年以来，在利率市场化加速、控制增量贷款和“定向宽松”的大环境下，银行信贷资金一块投向了消费贷款、非标贷款等市场化高收益部分，另一块则投向了基建、三农、小微等政策性部分。个人房贷由于期限长、利率低、恶化存贷比、行业长期风险渐显，既不属于高收益资产，也不属于政策支持的领域，而且还可能恶化银行当前面临的主要风险——流动性风险，因而银行主动缩减规模。
去年以来，央行在若干个季度货币政策执行报告中，均把防范房贷风险放在首要地位。因此，我们看到，今年以来，就连首套住房也出现了贷款审核周期延长、贷款利率上浮的现象。即便金融监管当局在6月和8月连续隔空喊话，要求支持首套住房需求，但也无助于这一问题的解决。根据融360的数据，8、9月首套房贷利率在基准利率的1.05-1.1倍左右，折扣利率无一例外地附加了苛刻的条件，变相提高了房贷利率，相比8月，9月利率上浮的形势更严峻。
因此，若激励银行给予首套住房和二套改善性住房的金融支持，即发放高杠杆（三成首付）和低成本（折扣利率）的房贷，首先要增加可贷资金量。而在存贷比爆表以及货币政策“定向宽松”的框架下，盘活存量房贷资金是增加可贷资金唯一途径。“央四条”之所以对二套房提出“先还掉房贷，才能享受再次申请贷款的优惠”，就是从盘活存量的角度出发的。而“先还再贷”还算不上真正的盘活，盘活余额高达9万亿的个人住房贷款才是最见效的。这才是此次“央四条”提出“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）”的真义所在。
