政策如此设计的另一个考虑是为存量房贷重定价，提高房贷收益率。眼下，房贷重定价对银行很重要，是解决银行房贷资金成本和收益不匹配的关键。
2012年6月重启利率市场化以来，存款逃离银行趋势明显，银行不得不以表外存款和短期化理财产品吸收高成本资金，而社会贷款利率也普遍开始上浮。因此，贷款基准利率的参考意义不大，其与贷款平均实际利率的缺口越来越大。但是，存量房贷款中绝大部分是按基准利率一定幅度（10%-30%）下浮来定价的，考虑到担心银行资金来源的短期化、高成本、流失严重特性，存量房贷绝大部分是不赚钱的，甚至是亏损的，银行不愿意持有这些资产，更遑论增加持有规模。可见，无论是“先还房贷，才能享受再次申请贷款的优惠”，还是通过MBS来盘活9万亿存量个人房贷，事实上都是将沉淀在个人房贷上的资金释放出来的举措。这不仅能盘活房贷资金，而且再次发放时必按时下更高的利率来定价。
据调查统计，改善型需求仅占市场需求的30%左右，“先还后贷”会制约这部分需求的释放。过去10年，银行仅有三单MBS，而且给投资者的收益率很高，未来推进MBS能在多大程度上释放资金和降低成本还真不好说。银行房贷资金面趋于宽松和房贷成本下降都是一个长期的、渐进的过程。基于此，“央四条”长短结合，提出“鼓励银行业金融机构通过发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放”，事实上是货币政策在楼市的“定向宽松”，以换取商业银行支持楼市的博弈平衡。
短期来看，楼市会由于一部分改善型需求释放而较之前活跃一些。对银行来说，改善性需求释放的过程，也是盘活部分存量资金和高收益房贷置换低收益房贷的过程，商业银行有动力配合央行此次房贷政策调整。
不过，虽然短期内楼市需求疲弱的局面会有一定缓解，但因政策的滞后性（如MBS、发行金融债券），年底银行资金季节性紧张，存贷比高压，房贷利率对货币政策传导弱弹性，无论是资金面还是价格（房贷利率），都将继续保持紧缩的局面。楼市在中期回暖，还需货币政策全面宽松的支持。但近两年来，无论外界如何呼吁，央行始终恪守高存款准备金比率、坚持不降息，意在扭转多年来“经济一下滑、央行就放水”的思维定式。毕竟，过度支持楼市与“调结构”不符。
目前，货币政策微调仅仅止步于“托而不举”，全面宽松无望，“央四条”依然没有脱离这一框架。由此看来，那些分析师和专家或许激动得过早了，楼市能否回暖，不能靠“央四条”，还要看开发商能否继续 “以价换量”。（李宇嘉）
