随着“互联网+不动产抵押登记”推进，不动产抵押登记在登记渠道、受理人员、物理载体、传递方式、数据现状、档案管理等方面会发生较大变化，建行江苏省分行现行的个人贷款业务放款管理流程、审核标准、操作规程等将不能满足未来业务发展的需要。为主动适应“十四五”规划新时代高质量发展要求，个贷放款管理要按照建行纵深推进新金融战略部署，把国家政策、监管要求、江苏特点和建行特色有机结合起来，围绕新需求新痛点，主动打造质效并重、智慧智能的个人贷款放款新金融模式。
目前，建行江苏省分行探索出了设立服务点、慧押押、系统直连等“互联网+不动抵押登记”合作模式。江苏12家分行均已上线服务点模式，共设立不动产抵押登记服务点12处，实现不动产抵押登记线上办理。南京、连云港、徐州、淮安、盐城、扬州、镇江等7家分行已通过系统直连或慧押押模式实现线上连接，上线率达到58%。无锡、宿迁两家分行已依据电子证照进行个贷放款审核。
“互联网＋不动产抵押登记”方式与传统方式比较表
登记方式 | 传统方式 | “互联网＋不动产抵押登记”方式 |
登记渠道 | 在不动产登记机构办理。抵押登记在指定物理渠道办理，登记申请人需要携带纸质的贷款材料和登记申请表前往有权不动产登记机构申请抵押权登记。 | 扩大到银行网点办理。采取银行服务点或系统直连的方式进行抵押登记，银行作为抵押权人或申请人可以在自己的营业网点，通过网络提出抵押登记申请、提交申请材料，再由登记机构进行受理、审核、登簿、发证等操作。 |
受理人员 | 登记机关人员。 | 扩大到银行工作人员（如柜面人员）。 |
物理载体 | 纸质证书。由银行人员凭借经验判断真伪。 | CA电子证照。电子签章经江苏省国家密码管理局备案与CA认证，采用最新国密安全加密算法等多项安全技术，保证了电子证照的规范性和安全性。电子证照与登记数据信息保持同步，具有易使用、防篡改、可验证、不丢失等特点。 |
传递方式 | 人员跑路。办理抵押登记时，要先将不动产抵押登记材料送至不动产登记机构，再由银行取回不动产登记证明进行放款；注销抵押登记时，银行将将抵押物权属证明、保险单正本等资料交借款人前往不动产登记机构办理解押手续。客户一般要跑三次才能办理完贷款。 | 信息跑路。不动产抵押登记相关材料只需送至贷款行，就可办理抵押登记，登记完成后不动产登记中心可通过快递或系统推送的方式将权证传递给金融机构，客户无需再去不动产登记机构，抵押物解押也可在银行直接办理。客户只要跑一次就可以办理完贷款。 |
数据现状 | 信息孤岛。登记机构与银行间存在数据孤岛现象，银行无法及时获知信息，需要到不动产登记机构查询抵押物的最新状态。 | 信息共享。系统支持金融机构自主和委托查询，实现抵押物批量查询和商品房首次登记查询，不动产登记部门实时推送不动产查解封和顺位抵押等相关信息，金融机构授权用户登陆系统就能够即时查看、下载不动电子证照。 |
档案管理 | 纸质归档。贷款发放后，放行人员或客户经理要将不动产登记证书移交档案管理部门并办理归档手续，按照有关档案管理规定，做好权证的收集、整理、归档、保管、借阅、管理等工作。 | 电子归档。电子他项权证的保管依托电子数据库，仅为系统查询、权证信息核对、权证出入库确认等，不涉及实物保管。 |
通过将“互联网＋不动产抵押登记”方式与传统方式比较可以看出，未来不动产抵押登记方式会发生较大变化，抵押模式“互联网+”将推动个贷放款管理围绕服务客户、服务实体经济进行新金融改革创新，以满足未来业务快速高质量发展的需要，主要体现在以下几个方面：
一是放款前通过系统查询确定不动产登记部门进行核定、登簿后即可确定抵押是否落实，取得不动产登记证明不再是个贷放款的必要条件。二是电子证照不涉及实物保管，目前执行的线下归档要求将不再适用。三是抵押登记环节耗时缩短，即签约后到放行等待缓冲时间倍减，银行集中放款压力倍增。四是个贷放款纯人工审核模式下放行效率难以进一步提高，未来可以开发AI审核程序。
开展个人贷款放款管理新金融模式转型，未来可从以下方面着手：
一、理清总体思路：把国家政策、监管要求、建行特色和江苏特点有机结合起来，以加快推进“互联网+不动产抵押登记”为契机，逐步扩大智能化放款审核范围，通过压实相关岗位职责、优化放款审核流程、统一全行作业标准、推进人机辅助审核、释放基层人员活力，实现有效防控贷中风险和提高放款审核效率的有机统一，打造质效并重、智慧智能的个人贷款放款新金融模式。
二、四大优化方向：一是统一审核标准控“险”。各地电子证照的利用方式和审核标准存在一定差异，需要进一步统一放款人员审核标准和规定动作，确保抵押等放款条件有效落实。二是实行AI辅助审核赋“智”。实行电子证照后，可以开发系统自动获取电子证照、抓取抵押落实相关信息等功能，辅助放行人员判断抵押登记条件落实情况，待智能判断准确率达到较高水平后，实现系统自动判断。三是前置放款流程提“速”。对于当地已试点不动产登记证明电子化便民服务的分行，在不动产登记中心抵押登记系统核实抵押登记已办妥前提下，可以在抵押登记人员打印截屏并签字留档后，由放行人员先行放款，待正式电子证照或纸质证照取得后，再进行归档，从而缩短签约后至放款的时间。四是推行电子归档化“简”。对于推广电子证照的分行，可以开发电子他项权证保管数据库，取消放行人员将纸质他项权证移交归档动作。
三、六项具体推进措施和建议：一是明确相关岗位职责。由抵押登记岗负责受理个贷业务“互联网+抵押登记”申请，将抵押登记电子证明影像资料上传至影像系统。针对不同抵押登记方式和证照物理载体分别细化放行人员的岗位职责、审核标准和审核要点，在简化放行操作的同时确保放款前抵押条件要求落实到位。由档案管理岗负责对电子证照出入库进行日常管理，负责定期核对押品登记台账与电子数据库中的权证清单。二是开发电子证照数据库。建议开发分行特色的不动产登记证明电子权证库，依托数据库实现线上权证管理。三是开发抵押判断AI辅助程序。为进一步提高放款审核效率，可以开发AI小程序，自动判断不动产登记中心系统信息与信贷流程系统信息的一致性，对不一致的进行异常提示或自动拦截放行。四是强化信息安全管理。要严格规范使用查询的不动产登记信息，严禁将查询获取的信息泄露和用于查询请求事项之外的用途。要通过建立信息安全保障机制，签订保密协议，严格用户权限，加强服务点工作人员安全管理和业务培训，强化安全技术应用，确保信息安全。五是建立定期反馈机制。在新老流程推广衔接过程中，建立分析反馈机制，建行江苏省分行设立专人及时了解推进过程中的痛点难点，及时总结梳理推进工作遇到问题及推进建议；二级分行设立专人负责牵头联系落实放款审核优化调整工作，定期反馈新流程推进过程或辅助程序使用过程中遇到的问题。六是加强个贷人员培训指导。组织开展新流程专题培训，培训人员不仅包括个贷放款人员，还要覆盖个贷客户经理、贷后管理人员等。（秦立行 戈锐 邓娟）
